武汉永和置业“武汉市现代五金电器城”项目专阅 武汉永和置业“武汉市现代五金电器城”项目专阅 REPORT PAGE PAGE ５ 武汉市现代五金电器城 市场调研报告 调研成员： 调研时间：2004/8/21——2004/8/24 调研地点：湖北省武汉市 前 言 随着武汉市房地产市场的日渐成熟及竞争的日益激烈，越来越多的发展商愈加重视的前期规划设计及营销策划环节，从而强化产品的品质提升，以满足日益变化的市场变化，聘请专业营销代理公司的全程参与，更是一种趋势。 市场细分并各自发挥共专业领域的强势，方能更好地把握市场、创造市场、嬴得市场。 作为享有广泛声誉的上海房地产代理领域的专业顾问机构——历经沪上房地产市场之起步、发展、蓬勃、回落、盘整、复苏各个阶段。随市场发展而不断壮大，同时作为为数不多的大型物业代理机构，〖AAAA〗除将不少崭新的营销理念引入本地市场外，更始终不渝地开拓完善服务体系，以期迎合日益更新的市场及满足各级客户的不同需求。 此次有幸参与贵司“武汉现代五金电器城”项目。（以下简称“本项目”）的提案工作，此次与贵司有关负责人就该项目的市场定位等问题进行初步磋商，以供贵司参考及双方进一步深入探讨。 TOC \h \z \t 副标题,3,报告主标题,1,正标题,2 HYPERLINK \l _To 前 言 PAGEREF _To\h ２ HYPERLINK \l _To 环境篇 PAGEREF _To\h ５ HYPERLINK \l _To 一、武汉市相关情况综述 PAGEREF _To\h ５ HYPERLINK \l _To 1.区域环境 PAGEREF _To\h ５ HYPERLINK \l _To 2.人文地理 PAGEREF _To\h ６ HYPERLINK \l _To 3.区域属性 PAGEREF _To\h ７ HYPERLINK \l _To 二、社会经济 PAGEREF _To\h ８ HYPERLINK \l _To 1.国内生产总值 PAGEREF _To\h ８ HYPERLINK \l _To 2.产业结构 PAGEREF _To\h ９ HYPERLINK \l _To 3.消费与物价 PAGEREF _To\h １０ HYPERLINK \l _To 4.人民生活 PAGEREF _To\h １０ HYPERLINK \l _To 三、武汉市房地产开发情况 PAGEREF _To\h １１ HYPERLINK \l _To 1.固定资产投资 PAGEREF _To\h １１ HYPERLINK \l _To 2.房地产经营状况 PAGEREF _To\h １２ HYPERLINK \l _To 3.房地产销售状况 PAGEREF _To\h １３ HYPERLINK \l _To 市场篇 PAGEREF _To\h １４ HYPERLINK \l _To 一、武汉市五金机电市场综述 PAGEREF _To\h １４ HYPERLINK \l _To 1.区域环境 PAGEREF _To\h １４ HYPERLINK \l _To 2.个案分布 PAGEREF _To\h １４ HYPERLINK \l _To 3.客源 PAGEREF _To\h １４ HYPERLINK \l _To 4.主力面积分析 PAGEREF _To\h １６ HYPERLINK \l _To 5、租赁价格分析 PAGEREF _To\h １６ HYPERLINK \l _To 二、武汉市五金机电市场重点个案介绍 PAGEREF _To\h １８ HYPERLINK \l _To 产品篇 PAGEREF _To\h ２３ HYPERLINK \l _To 一.项目地块分析 PAGEREF _To\h ２３ HYPERLINK \l _To 1.地块现状 PAGEREF _To\h ２３ HYPERLINK \l _To 2.周边环境 PAGEREF _To\h ２４ HYPERLINK \l _To 3.交通条件 PAGEREF _To\h ２５ HYPERLINK \l _To 4.市政配套 PAGEREF _To\h ２５ HYPERLINK \l _To 二.项目SWOT分析 PAGEREF _To\h ２６ HYPERLINK \l _To 有利点（strenth） PAGEREF _To\h ２６ HYPERLINK \l _To 不利点（weakness） PAGEREF _To\h ２６ HYPERLINK \l _To 项目机会点（oppointunity） PAGEREF _To\h ２７ HYPERLINK \l _To 项目竞争威胁（threat） PAGEREF _To\h ２７ 环境篇 一、武汉市相关情况综述 1.区域环境 武汉市位于江汉平原东部，长江中游与长江、汉水交汇处。 市区由隔江鼎立的武昌、汉口、汉阳三镇组成， 通称武汉三镇。周边与湖北省黄州、鄂州、大冶、咸宁、 嘉鱼、洪湖、仙桃、汉川、孝感、大悟、红安、麻城等 12个市、县接壤。在我国经济地理圈层中，武汉处于优越 的中心位置，与邻省的长沙、郑州、洛阳、南昌、九江等 大中城市相距600公里左右，与京、津、沪、穗、渝、西安 等特大城市均相距在1200公里左右。 2.人文地理 武汉历史悠久，据考古发掘和古籍记载，远在5000年前，已有先民在此生息繁衍。市郊黄陂区的盘龙城遗址，是距今3500年前的商代方国都邑，保存完整，也是迄今为止在长江流域发现的唯一一座商代古城。周初属鄂国，秦属南郡，西汉属江夏郡。东汉以后，江北先后置沌阳县（公元25年）、石阳县（三国时期）、曲阳县（公元280年）、曲陵县（公元305年）、汉津县（公元597年）、汉阳县（公元606年）。江南先后置沙羡县（公元25年）、汝南县（公元378年）、江夏县（公元589年）。 截止2003年底，武汉市辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、黄陂、新洲、东西湖、汉南13个区。下辖108个街道办事处，21个镇，15个乡，群众组织3140个；武汉市国土面积８４６７．１１平方公里。 2003年末全市户籍总人口781.19万人，比上年末增长1.7%。男性人口402.99万人，占51.6%,比上年末增长1.7%。；女性人口378.20万人，占48.4%,比上年末增长1.7%。农业人口306。21万人， 比上年降低0.8%; 非农业人口474.98万人，比上年3.4%。 3.区域属性 2003年全市实现农业总产值151.79亿元，增长4.7%。其中种植业产值88.19亿元，增长3.0 %；林业产值 0.87亿元，增长39.5 %；畜牧业产值36.88亿元，增长8.5 %；渔业产值23.37亿元，增长3.0%。全年粮食产量113.88万吨， 减少6.4 %；棉花 2.09万吨，增长44.6%；油料17.1 万吨， 减少2.4%。蔬菜559.22万吨，增长4.1% 2003年全市全年完成工业增加值598.80亿元，增长13.0 %。2003年，以轿车制造为重点的现代制造业完成产值305亿元、增长25.4%。生物工程及新医药产业完成产值305亿元、增长25.4%。环保产业完成产值60亿元、增长27.5%。光电子信息和钢材两大产业分别完成产值155亿元和272亿元，分别增长18%和19.9% 二、社会经济 1.国内生产总值 2003年底为止，武汉全市国内生产总值为1662.4亿元，按可比价格计九游会 J9官方网站算，比2002年增长12.1％；人均国内生产总值21460元，比上年增长12.56％，保持了较高的增长率。 武汉历年国内生产总值(单位：亿元) 2000年 2001年 2002年 2003年 国内生产总值 （亿元） 1103.41 1348.25 1493.09 1662.4 （资料来源：武汉市统计年鉴） 从上述图、表中可以看出自2000年至2003年之间，武汉市国民生产总值呈平稳增长趋势，平均每年以140-160亿元的态势进行发展； 2.产业结构 2003年第三产业增加值826.40亿元，比上年增长12.5％，占国内生产总值比重的49.7％；其中房地产业增加值54亿元，比上年增长17.0％，占第三产业总值比重的6.54％。 2003年第二产业增加值741.80亿元，比上年增长12.8％，占国内生产总值比重的44.6％。 2003年第一产业增加值94.2亿元，比上年增长4.3％，占国内生产总值比重的5.7％。 3.消费与物价 市场消费总体呈价升量增的趋势。 全年社会消费品零售总额853.99亿元，比上年增长12.0%。 全市居民消费价格总水平比上年上涨2.3%。其中，居住上涨6.0%，食品上涨4.8%，娱乐教育文化用品及服务上涨2.5%，衣着上涨1.1%，烟酒及用品上涨0.5%，医疗保健和个人用品价格下降2.2%，交通和通讯下降3.6%，家庭设备用品及维修服务下降3.3%。商品零售价格上涨0.4%。工业品出厂价格上涨5.5%。原材料、燃料、动力购进价格上涨6.5% 4.人民生活 城市居民收入和储蓄存款继续增加。2003年全市在岗职工平均工资为11719元，比去年增长16.7％。 城区居民人均可支配收入8524.52元，增长9.0%；农村居民人均纯收入3497元，增长6.1%，其中现金纯收入2732.8元，增长12.0%。 居住条件继续改善，2003年末，城区居民人均住房建筑面积 23.92平方米 ，比上年末提高 1.76平方米 ；农村居民人均居住面积 35.81平方米 ，提高 1.89平方米 。 三、武汉市房地产开发情况 1.固定资产投资 2003年，武汉固定资产投资保持了高水平基础上的持续平稳增长。 全社会完成固定资产投资645.06亿元，比上年增长13.1％。其中，房地产投资54亿元，比上年增长17％。 2001年 2002年 2003年 固定资产投资 （万元） 5084400 5704300 6450600 资料来源：武汉市统计年鉴 从上述图、表中可以看出自2001年至2003年之间，武汉市社会固定资产投资呈平稳增长趋势，平均每年以60-70亿元的态势进行发展； 2.房地产经营状况 全年房地产施工面积1955.49万平方米，比上年增长15.7%；竣工面积682.62万平方米，增长7.8%，其中商业竣工面积41.31万平方米，增长10.3%。 2003年武汉房地产施工、竣工情况（单位：万平方米） 合计 按用途分 住宅 办公楼 商业 其它 施工面积 1955.49 977.75 293.33 488.88 195.53 本年新开工 1075.52 537.76 161.33 268.88 107.55 竣工面积 682.62 600.24 24.79 41.31 16.28 资料来源：武汉市统计年鉴 3.房地产销售状况 2003年武汉市住宅新开工面积为1075.52万平方米；全年销售542.79万平方米，比上年增长30％。其中商业销售24.86万平方米，占商品房销售总量的4.6％。 2003年武汉商品房屋销售情况 合计 按用途分 住宅 办公楼 商业 其它 商品房销售额(亿元) 112.46 101.22 3.10 5.16 2.06 商品房销售面积(万平米) 542.79 493.08 14.92 24.86 9.93 商品房销售均价（元/平方米） 2053 2078 2076 2075 资料来源：武汉市统计年鉴 从上表可以看出，2003武汉市商业销售面积占商品房销售总面积的比重较去年而比较，则成一定的上扬趋势，且发展趋势保持稳定。 市场篇 一、武汉市五金机电市场综述 1.区域环境 本案项目位于武汉市汉口区吴家山台商投资经济开发区，地理方位位于汉口区西侧；该经济开发区为国家重点发展经济开发区，也是武汉市主要的几个经济开发区之一。 2.个案分布 目前在武汉市内主要的几个五金机电市场分布在以汉口区为主，其次是位于武汉市武昌区内。 3.客源 在目前在该些市场中，经营者基本以温州商会下属五金、机电商会分会的企业作为主力经营者之一，还有武汉当地做相关五金、机电等产品的经营者也是该些市场的入主客户源之一，还有就是一些经营五金、机电的私营业主也是客户源之一。 附在售个案情况简表 地址 规模体量 （M2） 租赁价格 （元/M2·天） 售价 （元/M2） 面积 （M2） 开间形式 幅射范围 临近商圈 租售率 （%） 经营业态 物业属性 武汉现代 五金电器城 （吴家山台商 经济区内） 总建约为16.5万，均为3层集中式商铺 暂定 只售不租 拟定2800 （均价） 150-180 小开间 武汉市下辖汉口区、武昌区、汉阳区、湖北省等 汉口国际家具街、欧亚达家具城、舵落口市场等 未开盘 五金、机电、电器等为主 大型专业市场 舵落口大市场 （107国道近汉口区中环线 小开间 武汉市下辖汉口区、武昌区、汉阳区等 汉口国际家具街、欧亚达家具城、舵落口市场等 75 五金、机电、电器、灯具、装饰材料、等为主 大型综合市场 清芬路五金机电市场 （汉口区六渡桥 三民路） 总建约为3万，均为底层商铺，部分为沿街底层商铺 2.5-3 只租不售 20-110 小开间 武汉市下辖汉口区、武昌区、汉阳区、湖北省等 舵落口市场、汉来五金机电市场、中山大道商圈等 100 五金、机电、电器等为主 散铺 华中五金机电市场 （汉来广场） 汉口区六渡桥民权路 总建为2.8万，，分为4层，还有部分底层商铺 1F：1.9-2.4 2F：1.2-1.9 3F：1.0 均价为1.7 目前 只租不售 50-220 小开间 武汉市下辖汉口区、武昌区、汉阳区、湖北省等 舵落口市场、清芬路五金机电市场、中山大道商圈等 100 五金、机电、电器、灯具等为主 商业裙房及散铺 武汉安顺佳园 商业裙房 （汉口区友谊路99号） 总建为8000，为2层商业裙房，每层约为4000 暂定 只售不租 7000-20000 20-100 小开间 武汉市下辖汉口区、武昌区、汉阳区、湖北省等 舵落口市场、清芬路五金机电市场、中山大道商圈等 未开盘 五金、机电、电器、灯具等为主 商业裙房 武昌区大东门 五金机电市场 （武昌区武珞路近中山路） 总建为3.5万，，均为2层商铺， 1.8-6 目前 只租不售 50-180 小开间 武汉市下辖汉口区、武昌区、汉阳区、湖北省等 舵落口市场、清芬路五金机电市场、中山大道商圈等 100 五金、机电、电器等为主 大型专业市场 4.主力面积分析 个案 主力面积（M2） 50以下 50-100 100-150 150以上 武汉现代五金电器城 舵落口大市场 清芬路五金机电市场 汉来五金机电市场 武汉安顺佳园五金机电市场 大东门五金机电市场 商铺面积 从上述表格数据中不难看出，目前在武汉五金机电市场中较易被当地市场所接受的专业市场商铺的面积范围段大体是集中在50-100M2之间进行分布的。 5、租赁价格分析 个案 租赁价格（元/M2·天） 1.0-1.5 1.5-2.0 2.0-2.5 2.5-3.0 3.0-3.5 3.5-4.0 4.0-4.5 4.5-5.0 5.0-5.5 5.5以上 舵落口大市场 清芬路五金机电市场 汉来五金机电市场 大东门五金机电市场 租赁价格 从上述表格中不难看出，目前在武汉相关的大型五金机电市场中的租赁价格分布范围大体在1.5-2.5元/M2之间进行分布的。 二、武汉市五金机电市场重点个案介绍 1、项目名称：舵落口大市场 地理位置：107国道近汉口区中环线元/平方米 租赁价格：1.8-2.0元/平方米·天 主力面积：100-150平方米 主力总价：37.5-56.3万 主要客源：以武汉当地的客源为多数，基本以自主经营； 也有部分厂家在该市场内设立办事处 产品评述：该项目作为武汉市大体量专业市场项目之一， 在整个项目的产品定位布置上比较混乱，没有明显的经营 主题，加上该市场管理较为混乱，因此导致目前该市场经 营不景气，无人气。 2、项目名称：清芬路五金机电市场 地理位置：汉口区六渡桥三民路 建设指标：3万平方米 租赁均价：2.75元/平方米·天 主力面积：50-70平方米 主要客源：以武汉当地的客源和温州五金机电商会下属 企业经营为多数，基本以自主经营； 产品评述：该项目作为武汉市较有规模的专业市场项目之一， 在整个项目的产品定位布置上比较混乱，且周边道路较为狭窄， 进出不便利，该市场目前管理较为混乱。该市场呈现散铺分布，且经营模式以批发为主，所针对的客户源范围是湖北省全省范围。 3、项目名称：华中五金机电市场（汉来广场） 地理位置：汉口区六渡桥民权路 建设指标：2.8万平方米 租赁均价：1.70元/平方米·天 主力面积：50-70平方米 主要客源：以武汉当地的客源和温州五金机电商会下属 企业经营为多数，基本以自主经营； 产品评述：该项目作为武汉市较有规模的专业市场项目之一， 在整个项目的产品定位布置上比较混乱，且该市场目前人气较少， 而且多以批发为主，所针对的客户源范围为湖北省全省；周边道路较为狭窄不便进出；该市场管理较为混乱。 4、项目名称：武汉安顺五金机电市场 地理位置：汉口区友谊路99号 建设指标：0.8万平方米 销售均价：12000元/平方米 主力面积：80-100平方米 主要客源：尚未开盘，客户源定位不详； 产品评述：该项目作为武汉市专业市场项目之一，地理 位置较好，便于进出，但由于该市场整体规模较小，不 利于积聚人气以及今后的经营发展。 5、项目名称：武昌区大东门五金机电市场 地理位置：武昌区武珞路近中山路 建设指标：3.5万平方米 租赁均价：3.9元/平方米 主力面积：100-120平方米 主要客源：以武汉当地的客源和外省市经营 五金机电厂家为多数，基本以自主经营； 产品评述：该项目作为武汉市专业市场项目之一，地理 位置较好，便于进出；由于该项目位于市中心，对车辆进 出管理较为严格对于整个市场的运做、货物的流通会造成 一定的问题。该市场经营模式以零售为主，且所针对的客户源范围以武汉市全市为主。 产品篇 一.项目地块分析 1.地块现状 本项目位于武汉市西北区，北临武汉市汉口区金山大道，南临107国道。武汉现代五金电器城占地126730M2，总建为165000M2；目前现场情况为场地平整完毕、项目周边道路已施工完毕。 2.周边环境 本项目位于武汉市汉口区107国道北侧，处于汉口区吴家山台商经济开发区，周边目前已有相关大型的专业市场大型商业设施：如武汉国际家具街、欧亚达家具城、舵落口大市场、万国汽配城等，加上政府正在大力改造汉口区107国道主干道2侧，因此今后本案周边商业氛围将会有更深一层次的提高。 3.交通条件 目前项目附近主要以107国道、金山大道、中环线（在建）、解放大道等为出行干道，交通路况较好，路面开阔；因其是主干道，车流量较大。目前汉口区中环线正在施工中，因此在该路段暂时会产生道路拥堵现象。但可以通过107国道和解放大道以及金山大道等主干道与武汉市汉口区及其他各区域联系起来，十分便利。 4.市政配套 本区域属武汉市汉口区西北侧吴家山台商经济开发区内，附近配套设施较少，大体上基本集中以汉口区为中心的周边及附近。武汉市进行整体的城市基础设施的改造及规划，目前对于整个107国道2侧的吴家山台商经济开发区也在重点开规划建设之列。 二.项目SWOT分析 有利点（strenth） 1、武汉五金机电市场趋热，铺位需求旺盛，发展前景良好。 2、武汉市进行整体的城市基础设施的改造及规划，目前对于整个107国道2侧的吴家山台商经济开发区也在重点开规划建设之列，全面提升了区域的消费档次。 3、周边出行条件良好，道路建设成熟，利于商业项目的运作。 不利点（weakness） 1. 目前本项目周边基础生活配套设施较少，很难让今后购买本项目的经营者有在本项目长期定居经营的想法。 2. 目前本项目周边专业市场内商业概念陈旧，档次偏中下，商品类别全而乱，缺乏主题概念消费场所。 3、本项目位于武汉市西北侧的吴家山台商经济开发区，地理位置较为偏僻，不利于整个项目的有效推广。 4、本项目整体扩初方案有待，突现的问题主要是体现在整体布置较为陈旧，且在人、车分流方面动线不明等。 项目机会点（oppointunity） 1、大市场经济环境良好，内需消费的继续拉动，为本项目提供的商机。 2、与市政府当前的整体规划相符合，有良好的发展前景 3、目前可售大中型集中式业物业不多，具有极好的市场切入点 4、目前本案周边尚无出现大型的主题专业市场，因此本案若能在突出主题将会有很好的入市利好点 5、本项目处于几大主干道（107国道、武汉市中环线、解放大道、金山大道等）的融汇点，对于人气的集聚将九游会 J9官方网站会很大的有利之处。 6、从本项目的目前暂定售价2800元/平方米和规划面积等因素与目前武汉市市内相关五金机电市场内的租金以及经营面积来讲都占据一定的优势（目前武汉市内相关市场年租金在5-8万元/年·套，每套面积在50-100M2左右；而本项目在租金的推算上则达到每年4-4.3万元/年·套，每套面积达到150-180M2左右） 项目竞争威胁（threat） 1、本项目作为新建项目，从整体规模上讲，将会是武汉市到目前为止最大的五金电器市场，但随之而来也会存在推广销售的风险性。 2、汉口区区域内原有的成熟专业五金机电市场，其深厚的人气聚集以及原有在当地的影响，都是本项目目前暂时不能比拟的，因此会对本案将构成较大的影响和商业竞争 3、项目今后的销售、经营商的运作都将面对诸多问题，若造作不当将有可能导致影响项目的自身品质

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